Mitä teknisiä selvityksiä tarvitaan ennen energiaremontin aloittamista?

Ennen energiaremontin aloittamista taloyhtiö tarvitsee tyypillisesti energiakatselmuksen, lämmitysjärjestelmän perusselvityksen ja ilmanvaihtojärjestelmän nykytila-arvion. Tarvittavat tekniset selvitykset riippuvat rakennuksen iästä, kunnosta ja suunniteltujen toimenpiteiden laajuudesta. Mitä paremmin lähtötilanne on kartoitettu, sitä tarkemmin energiaremontille voidaan asettaa realistiset tavoitteet ja kustannusarviot. Alla käymme läpi keskeisimmät kysymykset, jotka nousevat esiin selvitysvaiheessa.

Mitä energiakatselmuksessa käytännössä selvitetään?

Energiakatselmuksessa selvitetään rakennuksen kokonaisenergiankulutus, lämmitys-, ilmanvaihto- ja käyttövesijärjestelmien toiminta sekä tunnistetaan merkittävimmät energiahukan lähteet. Katselmus tuottaa konkreettisen toimenpidelistan, jossa eri parannustoimet on priorisoitu takaisinmaksuajan ja energiasäästöpotentiaalin perusteella.

Käytännössä energiakatselmus etenee seuraavissa vaiheissa:

Kulutustietojen kerääminen — asiantuntija tarkastelee lämmitys-, sähkö- ja vesilaskuja usean vuoden ajalta ja vertaa niitä rakennuksen kokoon sekä käyttötarkoitukseen.
Kiinteistökäynti paikan päällä — arvioidaan teknisten järjestelmien kunto, säätölaitteiden toimivuus ja mahdolliset rakenteelliset ongelmat, kuten kylmäsillat tai puutteelliset eristykset.
Raportin laatiminen — lopputuotteena syntyy raportti, joka toimii energiaremontin suunnittelun pohjana ja kertoo, mihin toimenpiteisiin kannattaa panostaa ensin ja mitkä parannukset voidaan toteuttaa myöhemmässä vaiheessa.

Ilman katselmusta energiaremontti saattaa kohdistua vääriin kohteisiin, jolloin investointi ei tuota odotettuja säästöjä.

Milloin kuntotutkimus on pakollinen ennen energiaremonttia?

Kuntotutkimus on käytännössä pakollinen silloin, kun:

energiaremonttisuunnitelmaan sisältyy linjasaneeraus, tai
rakennus on valmistunut ennen 1980-lukua.

Vanhemmissa rakennuksissa putkistojen, rakenteiden ja eristeiden kunto on selvitettävä ennen kuin lämmitysjärjestelmään tai ilmanvaihtoon tehdään merkittäviä muutoksia.

Kuntotutkimus on tarpeen myös silloin, kun:

epäillään kosteus- tai homevaurioita, tai
rakennus on ollut pitkään vähällä käytöllä.

Linjasaneerauksen yhteydessä kuntotutkimus paljastaa putkistojen todellisen kulumisasteen ja auttaa valitsemaan oikean saneerausmenetelmän, olipa kyse perinteisestä putkien uusimisesta tai pinnoitusmenetelmistä.

Uudemmissa rakennuksissa kuntotutkimus ei aina ole välttämätön, mutta se on silti suositeltava, jos energiankulutus on selvästi viitearvoja korkeampi ilman selvää syytä. Tutkimus voi paljastaa piilevän ongelman, kuten vuotavan kaukolämmönsiirtimen tai väärin säädetyn ilmanvaihtojärjestelmän, jonka korjaaminen yksin voi tuottaa merkittäviä säästöjä.

Mitä lämmitysjärjestelmästä pitää selvittää ennen remonttia?

Lämmitysjärjestelmästä on selvitettävä vähintään:

lämmönlähteen tyyppi ja ikä
verkoston tasapaino
patteriventtiilien kunto
lämmönjakokeskuksen toimivuus

Nämä tiedot määrittävät, mitkä osat voidaan säilyttää ja mitkä on uusittava energiaremontin yhteydessä.

Verkoston tasapainotus on yksi useimmin laiminlyödyistä toimenpiteistä taloyhtiöissä. Epätasapainoisessa verkostossa osa asunnoista on liian lämpimiä ja osa liian kylmiä, mikä johtaa turhaan energiankulutukseen. Tasapainotusselvitys paljastaa, onko ongelma säätöventtiileissä, patteriventtiileissä vai itse verkostorakenteessa.

Jos energiaremonttiin harkitaan lämpöpumppuratkaisua kaukolämmön rinnalle tai korvaajaksi, on lämmitysjärjestelmän mitoitustiedot selvitettävä huolellisesti. Lämpöpumppu toimii parhaiten matalilla menoveden lämpötiloilla, joten verkosto on ensin tarkistettava ja tarvittaessa saneerattava. Tässä vaiheessa energiaremonttien suunnittelu on tärkeää aloittaa kokonaisuus huomioiden, jotta investointi tuottaa todelliset säästöt.

Miten ilmanvaihtojärjestelmän nykytila vaikuttaa suunnitteluun?

Ilmanvaihtojärjestelmän nykytila vaikuttaa suoraan siihen, voidaanko energiaremontti toteuttaa ilman laajaa ilmanvaihdon uusimista. Jos ilmanvaihtokone on vanha eikä siinä ole lämmöntalteenottoa, pelkkä lämmitysjärjestelmän uusiminen ei tuota parhaita mahdollisia säästöjä, koska suuri osa lämmöstä karkaa poistoilman mukana.

Ilmanvaihtoselvityksessä arvioidaan:

koneiden ikä ja kunto
kanaviston tiiviys
suodattimien tila
ilmavirtojen tasapaino

Vanhassa painovoimaisessa ilmanvaihdossa ei ole lainkaan lämmöntalteenottoa, joten sen korvaaminen koneellisella tulo-poistoilmanvaihdolla voi olla energiatehokkuuden kannalta merkittävin yksittäinen toimenpide.

Koneellisessa poistoilmanvaihdossa lämmöntalteenotto voidaan toteuttaa poistoilmalämpöpumpulla, joka hyödyntää poistoilman lämpöenergian käyttöveden tai tilojen lämmittämiseen. Tämä ratkaisu edellyttää kuitenkin, että ilmanvaihtojärjestelmä on riittävän hyvässä kunnossa toimiakseen lämpöpumpun kanssa. Selvitys paljastaa, onko saneeraus tai täydennys tarpeen ennen uuden järjestelmän asentamista.

Kuka vastaa teknisten selvitysten tilaamisesta taloyhtiössä?

Teknisten selvitysten tilaamisesta vastaa taloyhtiön hallitus yhdessä isännöitsijän kanssa. Hallitus tekee periaatepäätöksen selvitysten käynnistämisestä, isännöitsijä koordinoi käytännön toteutuksen ja asiantuntijoiden kilpailutuksen.

Isännöitsijällä on usein keskeinen rooli siinä, että oikeat selvitykset tilataan oikeaan aikaan. Kokenut isännöitsijä tunnistaa merkit siitä, milloin energiakatselmus tai kuntotutkimus on ajankohtainen, ja osaa suositella sopivia asiantuntijoita.

Hallituksen tehtävänä on:

hyväksyä selvitysten budjetti
varmistaa, että tulokset viedään osakkeenomistajille tiedoksi yhtiökokouksessa

Suuremmissa hankkeissa, kuten linjasaneerauksessa, taloyhtiö voi palkata hankesuunnittelijan, joka vastaa koko projektin teknisestä koordinoinnista selvitysvaiheesta toteutukseen asti. Tämä on erityisen suositeltavaa, kun remonttikokonaisuus on laaja ja sisältää useita eri järjestelmiä.

Kuinka kauan teknisten selvitysten tekeminen kestää?

Teknisten selvitysten tekeminen kestää kokonaisuudessaan tyypillisesti kahdesta kuuteen kuukautta hankkeen laajuudesta riippuen. Yksittäinen energiakatselmus valmistuu yleensä muutamassa viikossa, mutta laajempi kokonaisuus kuntotutkimuksineen ja järjestelmäselvityksineen vie enemmän aikaa.

Aikataulu muodostuu kolmesta vaiheesta

Selvitysten tilaaminen ja kilpailuttaminen — vie taloyhtiöissä usein muutaman viikon hallituksen kokoontumisaikataulujen vuoksi.
Kenttätyö ja analyysit — asiantuntijat suorittavat selvitykset; laajuudesta riippuen tähän kuluu kahdesta neljään viikkoa.
Raportin viimeistely ja esittely — raportti viimeistellään ja esitellään tilaajalle.

Taloyhtiöissä on viisasta aloittaa selvitysprosessi hyvissä ajoin, erityisesti jos energiaremontti halutaan toteuttaa seuraavan lämmityskauden alkuun mennessä. Kiireessä tehty suunnittelu johtaa helposti puutteellisiin selvityksiin, jotka kostautuvat myöhemmin yllättävinä lisäkustannuksina tai tarpeena tehdä lisätöitä kesken remontin. Me Niemi Energyllä suosittelemme aloittamaan selvitysvaiheen vähintään vuosi ennen suunniteltua remontin aloitusajankohtaa.

Usein kysytyt kysymykset

Voiko taloyhtiö hakea tukea tai avustuksia teknisten selvitysten kustannuksiin?

Kyllä – energiakatselmuksiin on mahdollista hakea tukea esimerkiksi Motivan koordinoimien tukiohjelmien kautta, ja ARA myöntää avustuksia tiettyihin korjaus- ja energiahankkeisiin. Isännöitsijä tai hankesuunnittelija osaa neuvoa, mitkä tuet ovat kulloinkin haettavissa ja mitkä selvitykset ovat edellytyksenä tukihakemukselle. Kannattaa selvittää tukimahdollisuudet ennen selvitysten tilaamista, jotta hakuprosessi voidaan käynnistää oikea-aikaisesti.

Mitä tapahtuu, jos teknisistä selvityksistä paljastuu odottamattomia ongelmia, kuten home- tai kosteusvaurioita?

Löydös ei tarkoita, että energiaremontti kaatuu – se tarkoittaa, että vauriot on korjattava ensin ennen muita toimenpiteitä. Kosteus- tai homevaurion korjaamatta jättäminen energiaremontin yhteydessä johtaisi väistämättä suurempiin ongelmiin ja lisäkustannuksiin myöhemmin. Hallituksen on tällöin vietävä asia viipymättä osakkeenomistajille ja päivitettävä hankkeen aikataulu sekä budjetti vastaamaan uutta tilannetta.

Miten taloyhtiö vertailee ja valitsee pätevän asiantuntijan teknisten selvitysten tekijäksi?

Pyydä tarjoukset vähintään kolmelta asiantuntijalta ja vertaile referenssejä, käytettäviä menetelmiä sekä raportin sisältöä – ei pelkästään hintaa. Pätevällä energiakatselmuksen tekijällä on esimerkiksi SETI:n tai vastaava akkreditointi, ja hänellä on kokemusta juuri teidän rakennustyyppinne selvityksistä. Isännöitsijä tai hankesuunnittelija voi auttaa kilpailuttamisessa ja tarjousten vertailussa.

Voiko teknisiä selvityksiä tehdä vaiheistettuna, vai pitääkö kaikki tilata kerralla?

Selvitykset voidaan tehdä vaiheistettuna, ja usein se on jopa järkevää: energiakatselmus kannattaa tilata ensin, koska sen tulokset ohjaavat sitä, mitä muita selvityksiä tarvitaan ja missä järjestyksessä. Jos katselmus osoittaa, että ilmanvaihto on suurin ongelma, voidaan seuraavaksi tilata ilmanvaihtoselvitys ja kuntotutkimus juuri siltä osa-alueelta. Tämä säästää sekä aikaa että rahaa verrattuna kaiken selvittämiseen kerralla ilman kokonaiskuvaa.

Kuinka paljon tekniset selvitykset maksavat tyypillisesti taloyhtiölle?

Kustannukset vaihtelevat merkittävästi rakennuksen koon ja selvitysten laajuuden mukaan: yksittäinen energiakatselmus maksaa tyypillisesti muutamasta tuhannesta eurosta noin 10 000 euroon, kun taas laajempi kokonaisuus kuntotutkimuksineen voi nousta 20 000–40 000 euroon tai enemmän suurissa kohteissa. Selvityksiin käytetty raha on kuitenkin pieni investointi suhteessa energiaremontin kokonaiskustannuksiin, ja puutteelliset selvitykset voivat johtaa huomattavasti kalliimpiin virheisiin toteutusvaiheessa. Pyydä aina eritelty tarjous, jotta tiedät tarkalleen, mitä hintaan sisältyy.

Pitääkö osakkeenomistajia informoida selvitysvaiheessa, vai riittääkö hallituksen päätös?

Hallituksella on toimivalta tilata selvitykset itsenäisesti osana kiinteistön normaalia ylläpitoa, mutta hyvä hallintotapa edellyttää, että osakkeenomistajat pidetään ajan tasalla erityisesti suurempien hankkeiden yhteydessä. Käytännössä selvitysten käynnistämisestä kannattaa tiedottaa esimerkiksi yhtiökokouksessa tai kirjallisella tiedotteella, ja tulokset on aina esiteltävä osakkeenomistajille ennen varsinaisten remonttihankkeiden päätöksentekoa. Avoin viestintä lisää luottamusta ja helpottaa myöhempää päätöksentekoa yhtiökokouksessa.

Mitä yleisimpiä virheitä taloyhtiöt tekevät teknisten selvitysten vaiheessa?

Yleisin virhe on se, että selvitykset tilataan liian myöhään – vasta kun remonttiaikataulu on jo lyöty lukkoon, jolloin kiire johtaa puutteellisiin analyyseihin. Toinen yleinen ongelma on tilata liian suppea selvitys kustannussäästöjen toivossa, jolloin kriittisiä osa-alueita, kuten verkoston tasapainoa tai kanaviston tiiveyttä, ei tutkita lainkaan. Kolmas virhe on jättää selvitysten tulokset hyödyntämättä täysimääräisesti: raportti jää pöytälaatikkoon eikä sitä käytetä aktiivisesti remontin suunnittelun ja kilpailutuksen pohjana.